Обмен неприватизированной квартиры

Обмен неприватизированной квартиры


Мы живем вдвоем с мужем, оба пенсионеры. Родных и наследников нет.

Муниципальное жилье – дар или проклятье? обмен квартирами по договору социального найма(2018г)

Живем мы в 2-комнатной муниципальной квартире. Но когда решили сделать обмен на 1-комнатную, нам запретили. Сказали, что сначала мы должны приватизировать квартиру, а потом обменять ее на 1 -комнатную через куплю-продажу. А потому ее снова расприватизировать, потому что мы хотим, чтобы квартира осталась муниципальной. Это так сложно. Посоветуйте что-нибудь.

МУНИЦИПАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ
Жилье, предоставляемое по договору соцнайма, можно обменять и разменять. Это право дано жильцу законом.
§ П. 1 ст. 72 Жилищного кодекса РФ
Правда, в этой статье сказано, что обмен такой возможен с письменного согласия всех членов семьи нанимателя жилья и наймодателя, в вашем случае муниципалитета. Причем вы имеете право обменять квартиру на другую в любом населенном пункте России.
§ П. 5 ст. 72 ЖК РФ

Вы с мужем, судя по письму, согласны на этот обмен. Муниципалитет своего согласия не дает. И мы даже можем предположить почему. Ведь вы хотите обменять свою квартиру на 1-комнатную и, скорее всего, с доплатой вам. Но официально вы не имеете права получать от такого обмена какую-то выгоду (прибыль), поскольку это не ваша собственность. А работники муниципалитета прекрасно понимают, что за такой неравноценный обмен («двушка» на «однушку») неофициально все равно будет выплачена какая-то сумма. Поэтому, зная коммерческую подоплеку такой сделки, муниципалитет вам отказывает. Но это только на словах. А вот если вы подадите письменное заявление в жилищный отдел вашего муниципалитета с просьбой дать согласие на обмен со ссылкой на вышеназванный закон, то отказать вам не посмеют. Нет законных оснований для отказа. Они же не напишут в ответе: мы знаем, что при обмене вы получите доплату.

Конечно, возможен и тот вариант, который предлагают они: вы приватизируете квартиру, а потом обмениваете ее на приватизированную «однушку» с доплатой, которая станет хорошей прибавкой к вашей пенсии. А уж потом расприватизируете новую квартиру. Но это трудоемко, да и зачем. Если у вас нет родственников, квартира все равно отойдет потом муниципалитету.
Не проще ли приватизировать квартиру.и заключить с кем-то из хороших знакомых, которым вы доверяете, договор ренты или пожизненного содержания? По нему вы передадите жилье в собственность этим людям, а они возьмут на себя обязанность ежемесячно выплачивать вам денежное содержание, помогать по хозяйству и т. д.
Но во избежание мошенничества советуем заключать договор только с людьми, которым вы доверяете.

СОБСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ
Для других же наших читателей хотим добавить, что обменять можно как жилье, занимаемое по договору социального найма, так и собственное. С очень существенным НО…
§ П. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ
Если при обмене муниципального или федерального жилья кто-то из членов семьи нанимателя против обмена, то можно осуществить через суд принудительный обмен. Для этого нанимателю или членам его семьи достаточно представить в суде несколько вариантов обмена.
§ П. 3 ст. 72 Жилищного кодекса РФ
А вот собственное жилье нельзя разменять (обменять) даже через суд, если хотя бы один из сособственников против обмена. Ни один суд не вправе навязать собственнику жилья чужую волю и заставить его совершать сделки со своим жильем, которые он совершать не хочет.

Обмен муниципальной квартиры

Голосовать за статью

Для обладателей неприватизированного жилья действующим законом предусмотрена возможность обмена занимаемой жилплощади.

Нормами закона установлены обстоятельства, препятствующие обмену неприватизированной квартиры, при наличии которых такая процедура невозможна. К таким основаниям относятся следующие условия:

− здание, в котором находится квартира, в установленном порядке признано подлежащим сносу;

− квартира признана уполномоченным органом непригодной для проживания;

− собственник помещения предъявил иск к нанимателю о расторжении договора найма;

− право пользования квартирой оспаривается в суде;

− запланировано проведение капитального ремонта жилья с его перепланировкой;

− в квартире проживает лицо, имеющее определенное заболевание. Перечень таких заболеваний определен законодательством.

Также определены и условия, соблюдение которых обязательно при проведении обмена неприватизированного жилья:

− обмен должен быть произведен на недвижимость, находящуюся на территории России;

− объект обмена находится в муниципальной собственности;

− оба варианта обмена имеют равную жилплощадь;

− имеется согласие наймодателя;

− имеется согласие всех членов семьи нанимателя.

Первое, с чего рекомендуется начать процедуру обмена – получить согласие всех членов семьи нанимателя, а также иных лиц, проживающих в квартире. Следует знать, что согласие должно быть удостоверено нотариусом.

Далее необходимо получить согласие наймодателя, то есть непосредственного собственника жилого помещения. Это может быть администрация города или района или префектура. Для получения согласия в соответствующую организацию необходимо обратиться с письменным заявлением установленной формы, приложив к нему следующий перечень документов:

− договор найма жилого помещения;

− паспорт гражданина РФ;

− выписка из домовой книги;

− акт соответствующей комиссий о санитарно-техническом состоянии квартиры;

− согласие всех зарегистрированных в квартире лиц, удостоверенное нотариусом.

Также в заявлении необходимо указать причину обмена – переезд в другой город, район или иные обстоятельства. Следует отметить, что заранее нужно погасить имеющуюся задолженность по жилищно-коммунальным и иным обязательным платежам, так как наличие долгов может препятствовать получению согласия собственника на обмен.

Наймодатель вправе потребовать и иные документы, например, к заявлению может потребоваться приобщить актуальный кадастровый паспорт квартиры или технический план. Кроме того, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Результатом рассмотрения заявления на совершение обмена неприватизированного жилья будет постановление соответствующей комиссии, которое или разрешит, или запретит, с указанием причин, процедуру обмена.

Следующий этап — заключение договора обмена жилых помещений.

Как обменять муниципальную квартиру

Он утверждается как нанимателями обоих жилых помещений, так и собственниками жилья.

Заключительный этап процедуры — заключение договора найма нового жилого помещения с собственником. После оформления договора и иных необходимых документов можно переезжать в квартиру и регистрировать в ней нанимателя и членов его семьи.

Обмен неприватизированного жилья – достаточно длительная процедура, требующая не только временных затрат, но и определенных знаний. При проведении обмена лучше прибегнуть к услугам юристов, имеющих практику в такой области.

« Для чего нужно получить СНИЛС на ребенка?Перепланировка квартиры: как провести её в рамках закона? »


Мы живем вдвоем с мужем, оба пенсионеры. Родных и наследников нет. Живем мы в 2-комнатной муниципальной квартире. Но когда решили сделать обмен на 1-комнатную, нам запретили. Сказали, что сначала мы должны приватизировать квартиру, а потом обменять ее на 1 -комнатную через куплю-продажу. А потому ее снова расприватизировать, потому что мы хотим, чтобы квартира осталась муниципальной. Это так сложно. Посоветуйте что-нибудь.

МУНИЦИПАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ
Жилье, предоставляемое по договору соцнайма, можно обменять и разменять. Это право дано жильцу законом.
§ П. 1 ст. 72 Жилищного кодекса РФ
Правда, в этой статье сказано, что обмен такой возможен с письменного согласия всех членов семьи нанимателя жилья и наймодателя, в вашем случае муниципалитета. Причем вы имеете право обменять квартиру на другую в любом населенном пункте России.
§ П. 5 ст. 72 ЖК РФ

Вы с мужем, судя по письму, согласны на этот обмен. Муниципалитет своего согласия не дает. И мы даже можем предположить почему. Ведь вы хотите обменять свою квартиру на 1-комнатную и, скорее всего, с доплатой вам. Но официально вы не имеете права получать от такого обмена какую-то выгоду (прибыль), поскольку это не ваша собственность. А работники муниципалитета прекрасно понимают, что за такой неравноценный обмен («двушка» на «однушку») неофициально все равно будет выплачена какая-то сумма. Поэтому, зная коммерческую подоплеку такой сделки, муниципалитет вам отказывает. Но это только на словах. А вот если вы подадите письменное заявление в жилищный отдел вашего муниципалитета с просьбой дать согласие на обмен со ссылкой на вышеназванный закон, то отказать вам не посмеют. Нет законных оснований для отказа. Они же не напишут в ответе: мы знаем, что при обмене вы получите доплату.

Конечно, возможен и тот вариант, который предлагают они: вы приватизируете квартиру, а потом обмениваете ее на приватизированную «однушку» с доплатой, которая станет хорошей прибавкой к вашей пенсии. А уж потом расприватизируете новую квартиру.

Обмен муниципальной квартиры на муниципальную

Но это трудоемко, да и зачем. Если у вас нет родственников, квартира все равно отойдет потом муниципалитету.
Не проще ли приватизировать квартиру.и заключить с кем-то из хороших знакомых, которым вы доверяете, договор ренты или пожизненного содержания? По нему вы передадите жилье в собственность этим людям, а они возьмут на себя обязанность ежемесячно выплачивать вам денежное содержание, помогать по хозяйству и т. д.
Но во избежание мошенничества советуем заключать договор только с людьми, которым вы доверяете.

СОБСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ
Для других же наших читателей хотим добавить, что обменять можно как жилье, занимаемое по договору социального найма, так и собственное. С очень существенным НО…
§ П. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ
Если при обмене муниципального или федерального жилья кто-то из членов семьи нанимателя против обмена, то можно осуществить через суд принудительный обмен. Для этого нанимателю или членам его семьи достаточно представить в суде несколько вариантов обмена.
§ П. 3 ст. 72 Жилищного кодекса РФ
А вот собственное жилье нельзя разменять (обменять) даже через суд, если хотя бы один из сособственников против обмена. Ни один суд не вправе навязать собственнику жилья чужую волю и заставить его совершать сделки со своим жильем, которые он совершать не хочет.

Обмен муниципальной квартиры

Голосовать за статью

Можно ли продать квартиру, если она не была приватизирована

Есть несколько видов обмена квартир: сделки с частной или муниципальной недвижимостью. Мена частных квартир используется редко, обычно граждане предпочитают договор купли-продажи. В случае муниципальных квартир, обмен является единственной возможностью поменять условия проживания.

Помимо сделок купли-продажи, существуют и другие способы улучшить жилищные условия или поменять место жительства на более удобный район. Речь идет о таком виде сделки с недвижимостью, как обмен квартиры, который до всеобщей приватизации был единственно возможным вариантом переехать в другое жилье. Используется практика обменов и сегодня, правда, не так часто.

Виды обменов, их плюсы и минусы

Существует несколько видов обмена квартир, каждый из которых используется в определенных случаях. Это зависит, в первую очередь, от того, находится ли жилье в частной собственности (приватизированная квартира) или в муниципальной (договор социального найма). Можно выделить три типа такого обмена: обмен частных квартир, обмен муниципального жилья, и обмен частной на муниципальную квартиру.

Обмен приватизированных квартир (мена)

Прямой обмен квартиры, находящейся в частной собственности, встречается сейчас довольно редко. Гораздо чаще граждане идут по пути так называемых альтернативных сделок, где взамен продаваемому жилью сразу же приобретается другое, то есть оформляются одновременно два договора купли-продажи. Достоинством альтернативных сделок является значительно большее количество возможных вариантов, поскольку фактически происходит не прямой обмен, а приобретение недвижимости за деньги.

Однако сделка прямого обмена квартиры все же встречается. При этом заключается договор мены, согласно которому стороны обмениваются недвижимостью. По ГК РФ, тот участник, который в результате такой сделки получает недвижимость, имеющую большую стоимость, должен второй стороне выплатить разницу. Часто подобный договор используется родственниками, поскольку в числе его достоинств можно назвать значительно меньшие расходы на оформление, чем при заключении двух договоров купли-продажи. Кроме того, при родственном обмене, к примеру, можно указать сумму доплаты по той стоимости жилья, которая указана в документации БТИ.

Существует и еще один серьезный плюс сделки мены. Когда жилье приобретается за деньги, в случае признания сделки недействительной покупатель может потерять и деньги, и квартиру. Если же происходил обмен квартиры посредством сделки мены, то в аналогичной ситуации пострадавшая сторона вернет себе хотя бы прежнее жилье. Правда, есть и весьма серьезный недостаток мены – подходящий вариант жилья для обмена можно искать очень длительное время.

Обмен муниципальных квартир

Несмотря на то, что каждый гражданин имеет право на однократную приватизацию жилого помещения, в настоящее время в стране в частную собственность переданы далеко не все квартиры. Довольно существенная часть жилья по-прежнему находится в муниципальной собственности. Если человек проживает в квартире по договору социального найма, то фактически единственным способом изменить условия и место проживания является обмен квартиры.

Особенность такой сделки состоит в том, что она регулируется Жилищным Кодексом. Для осуществления обмена муниципального жилья, необходимо также иметь целый пакет документов, начиная с согласия наймодателя, и заканчивая подтвержденным нотариально согласием всех прописанных граждан, достигших совершеннолетия. При наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей, потребуется согласие органов опеки, которые дадут разрешение на обмен квартиры только в том случае, если интересы детей не пострадают.

Серьезным недостатком такой операции с муниципальной недвижимостью является то, что на сборы нужных бумаг и поиск подходящего для обмена варианта жилья может уходить колоссальное количество времени, порой годы. Да и не каждую квартиру в принципе можно поменять. Однако в случае муниципальной недвижимости, обмен фактически является единственным способом изменить условия проживания.

Обмен частной квартиры на муниципальную

Законодательством допускается и такой вид сделки, но на практике производится данный обмен квартиры чрезвычайно редко. Причина в том, что это невыгодно владельцу частной квартиры: гражданин, уже использовавший свое право на приватизацию, приватизировать муниципальную квартиру, полученную в результате обмена, уже не сможет. Тем не менее, такие сделки тоже существуют. После оформления всех бумаг, участники обмена как бы поменяются ролями: бывший собственник жилья будет заключать договор социального найма, а бывший наниматель станет полноправным владельцев квартиры.

Есть ли перспективы у обменных сделок?

Пожалуй, нельзя сказать, что практика обмена квартиры совсем выходит из употребления. Этот вид сделок будет применяться, по крайней мере, пока остается жилье, находящееся в муниципальной собственности. Конечно, для приватизированных квартир альтернативные сделки, в которых используется договор купли-продажи, предпочтительнее: несмотря на большую затратность по деньгам, они удобны тем, что позволяют подобрать больше разнообразных вариантов и выиграть во времени. Кроме того, сделка мены негативно сказывается на юридической истории квартиры, поскольку многие граждане относятся к ней настороженно. Тем не менее, сегодня практика обменов существует, и часто используется людьми, состоящими в родственных связях, а также людьми, проживающими в муниципальном жилье.

Для обладателей неприватизированного жилья действующим законом предусмотрена возможность обмена занимаемой жилплощади.

Нормами закона установлены обстоятельства, препятствующие обмену неприватизированной квартиры, при наличии которых такая процедура невозможна. К таким основаниям относятся следующие условия:

− здание, в котором находится квартира, в установленном порядке признано подлежащим сносу;

− квартира признана уполномоченным органом непригодной для проживания;

− собственник помещения предъявил иск к нанимателю о расторжении договора найма;

− право пользования квартирой оспаривается в суде;

− запланировано проведение капитального ремонта жилья с его перепланировкой;

− в квартире проживает лицо, имеющее определенное заболевание. Перечень таких заболеваний определен законодательством.

Также определены и условия, соблюдение которых обязательно при проведении обмена неприватизированного жилья:

− обмен должен быть произведен на недвижимость, находящуюся на территории России;

− объект обмена находится в муниципальной собственности;

− оба варианта обмена имеют равную жилплощадь;

− имеется согласие наймодателя;

− имеется согласие всех членов семьи нанимателя.

Первое, с чего рекомендуется начать процедуру обмена – получить согласие всех членов семьи нанимателя, а также иных лиц, проживающих в квартире. Следует знать, что согласие должно быть удостоверено нотариусом.

Далее необходимо получить согласие наймодателя, то есть непосредственного собственника жилого помещения. Это может быть администрация города или района или префектура.

Как происходит обмен квартир

Для получения согласия в соответствующую организацию необходимо обратиться с письменным заявлением установленной формы, приложив к нему следующий перечень документов:

− договор найма жилого помещения;

− паспорт гражданина РФ;

− выписка из домовой книги;

− акт соответствующей комиссий о санитарно-техническом состоянии квартиры;

− согласие всех зарегистрированных в квартире лиц, удостоверенное нотариусом.

Также в заявлении необходимо указать причину обмена – переезд в другой город, район или иные обстоятельства. Следует отметить, что заранее нужно погасить имеющуюся задолженность по жилищно-коммунальным и иным обязательным платежам, так как наличие долгов может препятствовать получению согласия собственника на обмен.

Наймодатель вправе потребовать и иные документы, например, к заявлению может потребоваться приобщить актуальный кадастровый паспорт квартиры или технический план. Кроме того, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Результатом рассмотрения заявления на совершение обмена неприватизированного жилья будет постановление соответствующей комиссии, которое или разрешит, или запретит, с указанием причин, процедуру обмена.

Следующий этап — заключение договора обмена жилых помещений. Он утверждается как нанимателями обоих жилых помещений, так и собственниками жилья.

Заключительный этап процедуры — заключение договора найма нового жилого помещения с собственником. После оформления договора и иных необходимых документов можно переезжать в квартиру и регистрировать в ней нанимателя и членов его семьи.

Обмен неприватизированного жилья – достаточно длительная процедура, требующая не только временных затрат, но и определенных знаний. При проведении обмена лучше прибегнуть к услугам юристов, имеющих практику в такой области.

« Для чего нужно получить СНИЛС на ребенка?Перепланировка квартиры: как провести её в рамках закона? »

admin